Vor dem Hintergrund des starken Mietenanstiegs der 1860er Jahre untersuchte das Statistische Bureau der Stadt Berlin, genauer dessen damaliger Direktor Hermann Schwabe, das „Verhältnis von Miethe und Einkommen in Berlin“. Die empirische Grundlage für die Untersuchung bildete damals eine Erhebung bei 14 022 Mieterhaushalten und sie kam zum empirischen Schluss: „Je ärmer jemand ist, desto größer ist die Summe, die er im Verhältnis zu seinem Einkommen für Wohnungsmiete verausgaben muss“ – heute bekannt als „Schwabesches Gesetz“ (Schwabe 1868, Weissmann 1992).

Wie Mitte des 19. Jahrhunderts sind auch in den letzten Jahren die Preise für angebotene Mietwohnungen in Berlin stark gestiegen (Bundesbank 2021). Vor diesem Hintergrund untersucht der vorliegende Beitrag die Entwicklung der Bezahlbarkeit von Wohnraum in Berlin für den Zeitraum 2002 bis 2018. Die Untersuchung basiert auf der Mieterbefragung der Zusatzerhebungen Wohnen des Mikrozensus der Jahre 2002, 2010 und 2018, die je Jahrgang ca. 20 000 Mieterinnen und Mieter in Berlin umfasst.

Im Zentrum der Analyse stehen zunächst die Änderungen der Verteilungen von Mieten und Einkommen sowie der Bezahlbarkeit, das heißt die Entwicklung der gemeinsamen Verteilung von Mieten und Einkommen. In einem zweiten Schritt werden dann die Gründe für Änderungen der Bezahlbarkeit stärker in den Blick genommen. Die Bezahlbarkeit kann sich aufgrund von zwei Arten von Faktoren ändern: Einerseits können strukturelle Änderungen einen Einfluss auf die Bezahlbarkeit haben – zum Beispiel werden Wohnungen mit Balkon teurer, weil sie knapp sind. Andererseits kann sich aber auch die Zusammensetzung (Komposition) des Wohnungsangebotes oder der Wohnungsnachfragenden ändern, was ebenso einen Einfluss auf die Bezahlbarkeit hat. Denkbar ist etwa, dass der Anteil vergleichsweise kostspieliger Wohnungen mit Balkon stark ansteigt, der Wohnungsbestand sich also verbessert (Änderung der Angebotsseite). Andererseits kann sich das Ausbildungsniveau (das mit der Zahlungsfähigkeit zusammenhängt) der Wohnungsnachfragenden erhöhen, was mit einer Verbesserung der finanziellen Situation einhergeht (Änderung der Nachfrageseite).

Um diese unterschiedlichen Erklärungen zu isolieren, werden Dekompositionsmethoden verwendet: Dazu wird die Bezahlbarkeit hier als das Residualeinkommen (das Einkommen nach Mietausgaben) definiert und Änderungen in dessen Verteilung drei Gruppen von Faktoren zugeordnet: strukturellen Änderungen einerseits und andererseits zwei Gruppen kompositioneller Faktoren: demografische Veränderungen (Ausbildungsniveau, Alter, Nationalität) und Änderungen der Wohnungsqualität (Wohnungsgröße, Lagequalität, Wohndauer).

Zitationshinweis:

Schmandt, M. (2021). Zur Bezahlbarkeit von Wohnraum in Berlin. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. https://doi.org/10.57829/39M7-8D63.